Por: Natalie Arteta
Abogada Asociada
nataliearteta@delaespriellalawyers.com
Comprar una vivienda suele representar la inversión más importante de una familia. Sin embargo, haber adquirido un inmueble mediante escritura pública, pagar el precio y registrarlo a su nombre no siempre garantiza que su derecho de propiedad esté libre de riesgos. Años después de la compra, algunos propietarios descubren que el inmueble fue sometido a medidas cautelares dentro de un proceso de Justicia y Paz, pese a haber actuado de buena fe y desconocer cualquier antecedente ilícito en su tradición.
La explicación de este fenómeno se remonta a finales de la década de 1990 y los primeros años del 2000. Durante ese periodo, marcado por la expansión del narcotráfico y el paramilitarismo, parte de los recursos provenientes de actividades ilícitas ingresó al mercado inmobiliario mediante estructuras de testaferrato o a través de la adquisición y desarrollo de proyectos inmobiliarios. Décadas después, como resultado de las investigaciones adelantadas por la Fiscalía General de la Nación y los procesos de Justicia y Paz, algunos de esos bienes están siendo identificados y sometidos a medidas cautelares, afectando incluso a terceros que los adquirieron legalmente sin conocer ese antecedente.
En estos escenarios, la simple creencia de haber actuado correctamente no es suficiente para proteger su patrimonio. La ley y la jurisprudencia colombiana exigen un estándar superior: la demostración de una «buena fe exenta de culpa», lo que implica haber realizado verificaciones que van mucho más allá de la simple revisión del certificado de tradición y libertad.
Anticiparse a este riesgo es la diferencia entre conservar su hogar o perderlo.
¿Por qué un inmueble comprado legalmente puede ser embargado?
Dentro de los procesos especiales de Justicia y Paz, los Magistrados pueden decretar medidas cautelares como el embargo, secuestro o la suspensión del poder de disposición sobre bienes cuando existe una «inferencia razonable» de que estos pertenecieron a estructuras armadas organizadas al margen de la ley o fueron usados para actividades ilícitas.
Estas medidas tienen como fin principal garantizar la reparación de los daños ocasionados a las víctimas del conflicto armado en Colombia.
El problema para los compradores actuales, es que estas medidas pueden recaer sobre inmuebles que ya no están en manos de los postulados, sino que pertenecen a terceros de buena fe, que nunca participaron en dichas conductas delictivas. Cuando esto sucede, el propietario actual se ve forzado a iniciar un proceso judicial para demostrar que su derecho de propiedad debe prevalecer sobre la pretensión de reparación de las víctimas.
El verdadero riesgo: la diferencia crucial entre buena fe simple y buena fe cualificada:
El error más común es creer que haber cumplido con los requisitos formales de una compraventa (contratos, escritura, pago, registro) es suficiente para blindar la propiedad. Estas actuaciones, si bien demuestran una conducta recta y honesta, únicamente acreditan lo que la jurisprudencia denomina buena fe simple.
Para levantar una medida cautelar a través del mecanismo legal conocido como «incidente de oposición», la ley exige un estándar mucho más alto: la buena fe cualificada o exenta de culpa
La Corte Suprema de Justicia y la Corte Constitucional han sido claras en definir esta figura, la cual requiere dos elementos fundamentales: I) La conciencia de obrar con lealtad. II) Tener la seguridad de que el tradente es realmente el propietario, lo cual exige averiguaciones adicionales que comprueben tal situación.
En la práctica, esto significa que el comprador tiene la carga de probar que actuó con la máxima prudencia y diligencia, realizando gestiones adicionales para verificar que no estaba adquiriendo un derecho aparente o de alguien que no era el verdadero dueño.
Un problema que se extiende a las ciudades
Este fenómeno ya no se limita a predios rurales en zonas históricamente afectadas por el conflicto armado. Se han presentado casos en ciudades como Bogota, Medellin, Cali y Barranquilla, donde edificios residenciales completos han sido objeto de medidas cautelares, sorprendiendo a propietarios que invirtieron sus ahorros sin saber que, años atrás, un antiguo dueño del inmueble lo habría adquirido con recursos de origen ilícito.
Este tipo de situaciones subraya que la debida diligencia previa a la compra ha dejado de ser una recomendación para convertirse en una herramienta indispensable de protección patrimonial.
Checklist: ¿qué debería hacer antes de comprar un inmueble?
Conformarse con el certificado de tradición y libertad es insuficiente para probar la buena fe exenta de culpa . Para construir una defensa sólida en caso de una futura reclamación, es fundamental desplegar acciones adicionales y documentarlas rigurosamente. Antes de invertir, considere las siguientes verificaciones y deje trazabilidad de cada gestión:
- Estudio de títulos ampliado: No se limite al certificado actual. Revise toda la cadena de propietarios del inmueble durante los últimos 20 años, analizando el contexto jurídico y económico de cada transferencia.
- Investigación de antecedentes: Verifique en internet y bases de datos publicos, si los propietarios anteriores tienen o tuvieron investigaciones judiciales o antecedentes que pudieran generar sospechas sobre el origen de sus recursos.
- Revise en prensa: revisar en periodicos, noticias y en cualquier fuente que indique cualqueir alerta sobre el edificio, predio o propietarios anterriores.
- Verificación material del bien: Indague sobre el vínculo real del vendedor con el inmueble. Pregunte a los vecinos o la administracion si lo identifican como dueño y si conoce la ubicación exacta de la propiedad. Una negociación donde el propietario nunca aparece debe generar alerta.
- Peticiones a entidades clave: Considere enviar derechos de petición a la Unidad Élite de Persecución de Bienes para la Reparación a las Víctimas de la Fiscalía y a la Unidad para la Atención y Reparación Integral a las Víctima para consultar si el inmueble o sus anteriores propietarios están vinculados a algún proceso
- Documente cada paso: Guarde un registro detallado de todas las averiguaciones, correos, respuestas a peticiones y consultas que haya realizado. Esta será su principal prueba de diligencia.
- Asesoría Especializada: Si durante su investigación detecta cualquier antecedente inusual, transferencias a precios sospechosos o un contexto de negocio que genere dudas, es crucial solicitar asesoría jurídica experta antes de firmar la compraventa.
Proteger su patrimonio depende de su diligencia
Una vivienda puede adquirirse cumpliendo todas las formalidades legales y, aun así, verse afectada años después por medidas cautelares derivadas de hechos ocurridos mucho antes de la compraventa. En estos casos, demostrar la buena fe exenta de culpa depende, en gran medida, de las actuaciones realizadas antes de la adquisición y de la capacidad para acreditarlas dentro del correspondiente incidente de oposición.
En De La Espriella Lawyers contamos con un equipo especializado en la representación de terceros adquirentes de buena fe dentro de procesos de Justicia y Paz y extinción de dominio. Nuestra experiencia en la defensa de propietarios afectados por medidas cautelares nos permite diseñar estrategias orientadas a proteger su patrimonio y demostrar, con soporte probatorio, la buena fe cualificada exigida por la jurisprudencia.
La prevención, a través de una debida diligencia rigurosa, es la mejor y más eficaz defensa.
Bibliografia:
- Ley de Justicia y Paz es la Ley 975 de 2005
- CSJ – AP3327-2020(57813)
- CSJ – AP1302-2020(55450)
- CSJ – Sentencia AP1032-2023(62592)
- CSJ – AP5758-2021(59053)
- CSJ – AP499-2024(63590)
- CSJ – AP224-2021(57059)
- CSJ – AP1697-2023(63711)
- CC – SU424-2021